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中国房地产豪赌:政府饥饿营销房企饮鸩止渴

2016-9-16 15:12| 发布者: lijunming| 查看: 695| 评论: 0

摘要: 哥上回说了,中国的房地产是在玩一个轮盘豪赌。 政府在供地上,饥饿营销。 房企在拿地上,饮鸩止渴。 房奴在炒房上,击鼓传花。 在这轮豪赌中,房企、中介、政府、炒房客都无法置身事外。

哥上回说了,中国的房地产是在玩一个轮盘豪赌。

政府在供地上,饥饿营销。

房企在拿地上,饮鸩止渴。

房奴在炒房上,击鼓传花。

在这轮豪赌中,房企、中介、政府、炒房客都无法置身事外。

在楼价暴涨中,到底谁在获利,谁希望房价越涨越高。

房企:刀口上舔血

都说房地产是个暴利行业,然而从房企的财报来看还真不是。

哥统计了120多家房地产行业上市公司历年的利润率发现:

2015年底,房地产上市公司净利润率9.99%,是近10年来首度跌破10%,较2009年的17.02%下跌了7个百分点。今年上半年房企净利润率约9.94%,仍然低于10%。冷酷的利润率数据显示:在高度的土地垄断面前,即便房地产公司也只不过是地价到房价的二传手。利润降低了,房企要能够实现大的盈利,那只能靠扩大规模。道理很简单,资产100亿,10%的利润,利润就是10亿,资产如果是1万亿,那利润就是一千亿。

所以这个行业的竞争已经开始进入白热化阶段,越是财大气粗的,越能够借到钱,拿到地,撑到最后。

当然,利润通俗讲是盈利减去成本,房企利润降低的一个原因是成本增加,而人力成本也是一个不可忽视的因素。

所谓人力成本,说白了就是房企员工的薪水呗。

去年A股127家上市房地产公司员工薪酬包合计512.89亿元,员工总数38.53万人,人均薪酬达到了13.31万元;较2014年的人均10.9万元,增幅超过22%。这一增长幅度远高于2015年全国居民人均可支配收入8.9%的增幅。

中介:火中取栗

中介一手托两家,赚完买家的再赚卖家的,楼市越火爆,中介赚得越多。楼市火的时候,中介希望它更火,楼市不火的时候,它想把楼市弄火。为了把楼市炒火,一些中介甚至铤而走险,不惜制造谣言。

上海出现假离婚买房潮,就是几名中介恶意编造谣言搞出来的。

中介不惜以身试法也要炒高房价,是因为它的收入直接跟房价挂钩。

智联招聘1月份发布了2015年第四季度最赚钱职业的报告,在各行业薪酬中,中介服务超过传统“吸金大户”金融行业,以8752元的月薪稳居榜首;基金、证券、期货、投资以7548元薪酬水平位居第二。

为啥中介成了最赚钱行业呢?

这得从中介的收入结构来说,中介一般有个底薪,三到四千左右,剩下的就是佣金分成,有些能达到四成,一套400万的房子,按照2.5%的比率,佣金为10万,中介拿到四成就是4万。

所以中介业内有句行话:半年不开张,开张吃半年。

而事实上,在房价暴涨的火爆时期,中介可不是半年一开张,几乎是月月,甚至是周周开张,那你想想,这种佣金比率,年薪百万不是轻轻松松的事嘛。按照这种薪酬制度,房价越高,佣金也越高,中介能拿到的分成也越高。重赏之下,必有勇夫,所以他们铤而走险,制造谣言,也不是咄咄怪事了。

政府:土地出让金

现在各地频出地王,楼面价超过5万的遍地都是,超过10万的也是数见不鲜。

面粉贵过面包,这已经是业内常态。

巨量的土地出让金,谁拿去了?政府!

据统计,从1999年至2015年,这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。另据财政部统计,2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元,同比增长12.1%。结合当前土地市场态势,到今年年底,全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。

在地方债发行收到限制、公共开支不断增加,地方税收增长乏力的情况下,土地出让金已经是地方政府预算外收入的主要来源。

而这笔收入的使用情况,则一直缺乏公开透明的公示,几乎是一笔糊涂账。

例如:2015年6月28日,审计署发布《国务院关于2014年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》指出,土地出让支出中违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等7807.46亿元;征地拆迁中,一些地方和单位少支付补偿17.41亿元,编造虚假资料等套取或骗取补偿10.57亿元。

房企、中介、政府之外,在此轮楼价暴涨中赚得盆满钵满的,当然还有广大的炒房客。饿死胆小的,撑死胆大的。这是房企的生存法则,也是炒房者的游戏规则。

而在一线城市,只有一条简单的规律,那就是谁买的早,谁就赚。

在房价永远上涨的预期中,什么时候买房都不算晚,因为还有更晚的人为你接盘。

一位深圳的炒房客,8年时间,用几万块钱的本金,通过炒房,赚了3000万。这中间的过程,只能用惊心动魄来形容。


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